Чек-лист инвестора: 12 проверок перед покупкой

Отметьте, что уже знаете об объекте. Мы подсчитаем, сколько вопросов осталось без ответа — это и есть ваши потенциальные риски. Ничего не отправляется: расчёт идёт прямо в браузере.

Статус объекта

Это апартаменты (нежилое помещение), а не квартира? Апартаменты — нежилое: нет постоянной прописки, налог на имущество 0,5–2% (против 0,1% у жилья) и нет имущественного вычета 260 тыс ₽.

Надёжность стройки

Продажа идёт через эскроу-счёт по 214-ФЗ? Эскроу защищает ваши деньги до сдачи дома. Без него выше риск долгостроя и потерь.

Управляющая компания

Известна ли комиссия УК и прозрачны ли условия договора? УК забирает 15–40% выручки и определяет реальный доход. Условия (приоритет загрузки своих номеров, порядок расторжения) часто раскрывают после сделки.

Доходность

Вам называют одну «красивую цифру» доходности (например, 15–25%)? Честная оценка — это диапазон по сценариям. Единая высокая цифра почти всегда посчитана от валовой аренды в пик сезона без расходов.

В доходность приплюсован рост цены актива? Рост цены реализуется только при продаже (минус НДФЛ и издержки) — это не текущий арендный доход. Складывать их в одну цифру некорректно.

Учтён ли простой в межсезонье (осень–весна)? Зимой выручка побережья падает на 30–40%. Расчёт только по июлю-августу завышает годовой доход.

Гарантии

Гарантия дохода от застройщика действует только на период стройки? После сдачи объекта «гарантия доходности» обычно заканчивается, и реальный доход падает ниже заявленного. Часто гарантия уже заложена в цену.

Налоги

Заложен ли налоговый режим аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)? Налог на доход уменьшает чистую доходность. Самый выгодный режим — самозанятый (4%).

Регион

Объект в Крыму — учтены ли санкционные риски (платежи, регистрация права)? Крым несёт материальные риски: ограничения платёжных систем, сложности регистрации права собственности.

Альтернативы

Сравнивали ли доходность с банковским вкладом? При высокой ключевой ставке вклад может давать сопоставимый или больший доход почти без риска и хлопот.

Продавец

Раскрыл ли агент размер своего вознаграждения и нет ли наценки для вас? Скрытая комиссия и «доплаты сверх цены застройщика» — частый источник конфликта интересов.

Юр-чистота

Проверена ли юридическая чистота (обременения, переуступка, документы)? На рынке зафиксированы сделки с обременёнными объектами и проблемными переуступками. Документы нужно проверять до задатка.

Нужна помощь с проверкой?

Пришлём честный разбор конкретного объекта — с расчётом реальной доходности и проверкой условий. Без обещаний «золотых гор».

Проверить доходность объекта Оставить заявку на подбор

Чек-лист отражает типовые риски рынка курортной недвижимости 2025–2026 и юр-факты (НК РФ, 214-ФЗ). Это не юридическая консультация по конкретному объекту.