Реальная доходность курортных апартаментов: реклама против реальности

На побережье обещают «12–20% годовых» и «окупаемость от 5 лет». По данным РБК Кубань (янв-2026), реальная доходность аренды в Сочи просела до ~4% годовых. Введите цифры — и мы честно покажем, что обычно не вычитают.

Как завышают доходность: типовые схемы

Мы не называем компаний — разбираем сами схемы и факты со ссылками. Это то, что обычно не вычитают из «красивой цифры».

Комиссия управляющей компании 15–40% от выручки

УК забирает существенную долю дохода; условия (вплоть до приоритета загрузки своих номеров) часто раскрывают только после сделки.

Простой в межсезонье −30–40% к зимней выручке

Рекламные расчёты берут загрузку и ставки июля-августа; зимой доход побережья падает.

Налог на доход от аренды НПД 4% / НДФЛ 13%

Самый выгодный режим — самозанятый (4%); при других выше.

Амортизация меблировки и техники ~1,5–2% в год

Мебель и техника изнашиваются и требуют замены — это реальный расход.

Подмена: рост цены актива выдают за доходность часто +15–25% «прибавляют» к аренде

Рост цены реализуется только при продаже (минус НДФЛ и издержки) — это не текущий арендный доход. Складывать их в одну цифру некорректно.

Как честно считаем мы

Доходность — только от аренды. Рост цены актива не приплюсовываем (его реализуют лишь при продаже, минус налог и издержки).
Всегда диапазон по трём сценариям (пессимистичный/базовый/оптимистичный), а не одна цифра.
Загрузка — оценка: никто не публикует реальную загрузку по адресам. Мы это помечаем.
Помесячная сезонность побережья: летний пик не выдаём за круглогодичную норму.
Каждая цифра — с источником и датой.

Подобрать объект под честную доходность